房地产评估报告(范本)

 时间:2020-08-15  贡献者:pp-sp.com

导读:武昌校区教职工住宅区改造项目房地产评估报告正式出台,房地产评估报告(范本)房地产抵押估价报告委托方:项目名称: 估价机构: 作业日期:目录一、致委托方函 ------------------------------------- 3 二、估价师声明 -----------------------------------

武昌校区教职工住宅区改造项目房地产评估报告正式出台
武昌校区教职工住宅区改造项目房地产评估报告正式出台

房地产评估报告(范本)房地产抵押估价报告委托方:项目名称: 估价机构: 作业日期:

目录一、致委托方函 ------------------------------------- 3 二、估价师声明 ------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 --------------------------- 5 四、估价结果报告 ----------------------------------- 6 (一) 委托方 -------------------------------------- 6 (二) 估价方 -------------------------------------- 6 (三) 估价对象 ------------------------------------ 6 (四) 市场背景分析 -------------------------------- 7 (五) 估价目的 ------------------------------------ 9 (六) 估价时点 ------------------------------------ 9 (七) 价值定义 ----------------------------------- 10 (八) 估价依据 ----------------------------------- 10 (九) 估价原则 ----------------------------------- 10 (十) 估价方法 ----------------------------------- 10 (十一) 估价结果 --------------------------------- 11 (十二) 估价人员 --------------------------------- 12 (十三) 估价作业日期 ----------------------------- 12 (十四) 估价报告应用的有效期 --------------------- 12 五、附表一:估价测算表 ---------------------------- 13 六、附表二:预计转让税费参考明细表 ---------------- 14 七、附件------------------------------------------ 152

一、致委托方函韦利珍: 承蒙委托,本公司对您指定的位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园 A-1 座 18G 房地产进行了价值评估,其目的是为确定房地 产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

本公司根据 您提供的资料,依据我国现行的有关法律、法规、制度的规定,遵 循“独立、客观、公正、合法、谨慎”的原则,按照《房地产估价 规范》和公允的技术标准,选用科学的估价方法,结合估价人员的 经验和对影响房地产价格因素的分析,经过认真测算,确认上述估 价对象在 2011 年 03 月 14 日的评估总值为人民币壹佰捌拾玖万叁仟 柒佰元整(RMB1,893,700 元整),预计转让税费 RMB1,143 元,评估 净值 RMB1,892,557 元,评估结果详见《评估结果明细表》。

评估结果明细表名称建筑面积 单位价格 (㎡) (元/㎡)评估总值 (元)预计税费 (元)评估净值 (元)花好园 A-1 座 18G 65.30 29,000 1,893,700 1,143 1,892,557评估总值:大写人民币壹佰捌拾玖万叁仟柒佰元整注:本报告各项附件为报告书重要组成部分,不可分割对待,本报告正文共 15 页。

深圳市正中联行土地房地产评估有限公司法定代表人: 估价师注册号: 二○一一年四月十五日3

二、估价师声明 我们郑重声明:1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分 析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的 限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

5、我公司估价人员李翠已对本估价报告中的估价对象进行了实 地的查勘。

6、本报告为本公司独立完成,没有人对本估价报告提供了重要 专业帮助。

中国注册房地产估价师:估价师注册号:二○一一年四月十五日4

三、估价的假设和限制条件 (一)估价假设条件1、我们估价的是现时价,即在估价时点对房地产进行合理销售 的最佳价格,假设:(1)该估价对象可以在公开市场上自由转让,不考虑特殊买家 的额外出价。

(2)有一段合理的洽谈交易时间,可以通盘考虑物业性质和市 场行情进行议价;(3)在此期间房地产价格将保持稳定; 2、本报告并未考虑该房地产所设定的抵押、担保等可能影响其 价格的因素限制,亦未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然 力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。

(二)估价限制条件 1、本报告结果仅反映估价对象在本次估价目的公开市场条件下 的客观公允价值,该结论仅适用于本次评估,不对其它用途负责。

2、报告中产权等有关资料由委托方提供,资料的真实性由委托 方负责;如委托方提供的资料数据缺乏合法性、真实性和完整性或 委托方和当事人对拟估物业有隐瞒重大问题和事实,我公司不承担 由此带来的任何评估风险和责任。

3、我方仅对房屋进行一般性的察看,并未接受进行内部结构测 试的要求,因此,不能完全确定物业有无内部缺损。

4、本报告所采用的币种为人民币。

5、未经本公司同意,不得向评估报告审查部门以外的单位和个 人提供本报告,也不能将全部或部分内容发表于任何公开媒体。

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四、估价结果报告(一) 委托方委 托 方:韦利珍(二) 估价方估价机构全称:深圳市正中联行土地房地产评估有限公司法 定 代 表 人 : 罗小秋地址 : 深圳市福田区深南大道与彩田路交界西南星河世纪大厦 A 栋 2801 号资 格 等 级 : 国家贰级(证书编号:2054)(三) 估价对象1、估价对象位置及区域环境本次估价对象位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园,北临 滨河大道,东临东涌路;毗邻玫瑰湾、绿柳居等物业;周边有中联购 物中心、岁宝百货、工商银行等商业配套设施;附近有福田体育公园、 下沙小学等市政配套设施,生活便利;沿线有 26、103、212 等多路 公交车经过,交通便利。

2、估价对象权属状况 我们根据委托方提供的深房地字第 3000399569 号《房地产证》记载获悉:韦利珍为深圳市福田区滨河路南下沙村花好园 A-1 座 18G 物业之权利人,使用权来源为市场商品房,宗地号为 B108-0052, 土地用途为商业、住宅用地,使用年限为 70 年,从 2003 年 09 月 22 日至 2073 年 09 月 21 日止,房屋用途为住宅,登记日期为 2006 年 04 月 07 日。

3、估价对象概况6

1)、估价对象状况: 法定用途:住宅 实际用途:住宅 使用现状:正常使用 总 层 数:共 28 层 所处楼层:第 18 层 建筑面积:65.30 平方米2)、装修情况: 估价对象外墙贴瓷片,内部墙面及天花均为乳胶漆,楼地面为抛光砖,门窗用材进户为钢门、装饰木门、铝合金窗;厨房及卫生 间为防滑瓷砖地面,墙面瓷片到顶;其他设施有:管线暗设、地面 停车场等。

该住宅室内水电设施齐全,通风采光良好,带独立车库, 用于自住,现正常使用。

3)、维修保养状况:估价对象所在建筑物于 2005 年 11 月 28 日竣工,外部保养情况 为:良好,内部保养情况为:良好。

(四) 市场背景分析1、深圳市 2010 年宏观经济概况 2010 年,深圳全市生产总值 9510.91 亿元,继续位列全国大中城市第四位,比上年(下同)增长 12.0%。

其中,第一次产业增加值 6.00 亿元,下降 14.3%;第二次产业增加值 4523.36 亿元,增长 14.1%; 第三次产业增加值 4981.55 亿元,增长 9.9%。

工业规模再创新高, 发展质量进一步提升。

全市规模以上(下同)工业增加值 4092.63 亿元,增长 13.8%;工业总产值规模达到 18211.75 亿元,比危机前 增加 2351.64 亿元。

全社会固定资产投资增长平稳。

全社会固定资 产投资 1944.70 亿元,增长 13.8%。

港口和集装箱吞吐量超历史水平。

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社会消费品零售总额增速继续高于 GDP 增速。

全市消费品零售总额 3000.76 亿元,增长 17.2%,从趋势看,第一至第四季度累计增速分 别为 18.3%、16.1%、15.7%和 17.2%。

出口、进口规模再创历史单月 新高。

据海关统计,全市进出口总额 3467.49 亿美元,增长 28.4%。

12 月份当月进口 147.41 亿美元,当月出口 237.34 亿美元,均创历 史单月进口、出口新高。

财政收入、银行贷款增长平稳。

全市地方 财政一般预算收入 1106.82 亿元,增长 25.7%;地方财政一般预算支 出 1265.27 亿元,增长 26.4%。

2、深圳房地产市场综述深圳是我国首批设立的经济特区之一,经过三十年的发展业已 成为全国经济中心城市,是中国改革开放和现代化建设的精彩缩影, 深圳地处珠江三角洲前沿,是连接香港和中国内地的纽带和桥梁, 是华南沿海重要的交通枢纽,是中国对外交往的重要国际门户,是 中国改革开发的试验田;深圳作为毗邻香港的特殊地理位置及良好 的投资环境吸引大量的投资者进驻深圳,深圳的房地产市场需求始 终保持着较高的水平;近年来“深港创新圈、深港同城共建国际大 都会”规划、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》和《深圳市综合 配套改革总体方案》等政策规划的出台,不仅是珠三角地区和深圳 经济特区改革发展的一次重大历史性机遇,也是推进深港合作的一 次重大历史性机遇,有利于深圳走向世界。

这一系列举措在一定程 度上刺激了深圳房地产市场,特别是外国公司视进驻深圳为其进入 中国的桥头堡,对扩大投资抱有积极的态度;优良的投资环境和旺 盛的经济活力,每年吸引大量全国各地人才来此创业,由此带来对 深圳房地产潜在强大刚性需求,而且近年来深圳市政府加大对市政 基础设施建设的力度,这些因素为房地产市场带来良好的预期。

2010 年,是深圳楼市的“政策调控年”,楼市遭遇了史上最严8

厉、最频繁的宏观调控,包括“国十一条”、“新国十条”,六次上 调存款准备金率、两次加息以及限贷令限购令等,调控措施取得了 一定的成效。

深圳房价由一季度的疯狂飙涨,转为二季度的快速回 落,三季度房价再次呈现飙升势头,四季度房价在限购令等的遏制 下温和回落,在价格较低的 6-7 月份、11-12 月份,新房成交均价 约在 18000 元/平方米,远低于全年成交均价 20205 元/平方米。

3、宏观调控措施及房地产市场运行趋势分析2010 年先后出台的一系列调控政策,对遏制高房价、打击炒房 起到了良好的控制作用,促进房地产市场朝着健康的方向发展。

从 目前市场的现状来看,房价有所回落,交易量有所放大,但从市场 的接受度来看,目前的房价仍然偏高,近 20000 元/平方米的房价, 不是广大普通民众所能够承受的,社会呼吁政府加大调控的力度和 深度,促进房价进一步回落。

展望未来,房价调控任重道远,政府 需从增加保障房、增大楼市供给、打击投机等多方面、多环节调控 房价,让老百姓实现“居者有其屋”的梦想,2011 年,政府有可能 出台新的举措调控楼市,楼市的政策风险将不可避免。

另外,由于 2011 年深圳拥有诸多的区域性利好,如大运会、地铁 1-5 号线陆 续通车、前海中心建设启动等,再加上市场的刚需巨大,这些对房 价都有较好的支撑,如果没有大的突发事件,预计 2011 年深圳的 房价不会有大幅度的下跌。

(五) 估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价 值。

(六) 估价时点二○一一年三月十四日。

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